这个周的地产市场，终于迎来了一些曙光。3月30日，外地户籍在福州主城区内购房已无需提供社保或纳税证明或落户，并且已经可以办理过户手续。与之前郑州的“认房不认贷”、哈尔滨的放松限购一些，二线城市的地产调控边际有所放松。而从股票表现看，房地产板块单周上涨超过10%，而天保基建等国企地产股，单周上涨幅度超过40%。美元债方面，时代中国、碧桂园等公司债券价格也创了年内新高。
在调控放松的同时，浙商银行的几单业务引起了市场重视。3月18日，卓越商管在浙商银行提供备用信用债的帮助下，成功发行美元债。而近期新城、旭辉、碧桂园都接连准备用相似交易架构，借用浙商银行的备用信用证发行美元债？
究竟如何看待地产美元债通过备证重启？如何理解备用信用证对房企的增信？如何判断这背后的政策趋势和行业影响？我们邀请了嵩山论市的专家，与您一起探讨。
自从卓越商管通过备用信用证开始发行美元债之后，新城、碧桂园、旭辉等公司也接连准备通过备用信用证发行美元债。那对于很多境内投资人来说，备用信用证不是一个熟悉的概念，您能否为我们做一个解答？
大家可以把备用信用证理解成银行提供的担保，实质上是银行的增信。本身备用信用证是为了保证企业融资而提供的，当发行人不能如约兑付债务的时候，投资人可以向开具备证的银行索偿，开证行会承担连带的责任。
那这样的备用信用证有什么作用呢？为什么房企会在交易架构上设置这个环节？
备用信用证相当于银行提供了担保，而且由于备证是可以让银行承担第一付款责任的，所以本身发行带备证的美元债，相当于是对银行的信用进行定价，债券利率是根据银行资质决定的，这大大降低了房企的发债利率。同时，本身在地产行业不景气的背景下，没有备用信用证的增信，大部分民营房企很难发出美元债，也会浪费对应的发改委债券额度。
而且，如果不使用备证的话，很多民营房企的境外评级不断下降，也很难找到合适的投资人。
那过往美元债发行，发行人使用备用信用证增信的多吗？
过往使用备用信用证的主体，有很多是城投平台和地方国企，银行在本身给予国企和平台信用支持的基础上，支持平台和国企境外发行美元债，并通过备用信用证来提供增信。
而且值得注意的是，使用备用信用证给发行人增信，本身境内监管环境比较宽松，特别是跨境担保外汇新规之后，境内银行提供融资性对外担保，也不用逐笔向外汇局汇报。
很多分析师说，之前没有地产公司做过备用信用证的美元债，其实并不严谨，像绿城中国、福建阳光集团，都在卓越这笔之前做过备证的美元债。
其实，备证对美元债增信十分明显，就比如之前天津物产年11月的一笔美元债利息，就是由工行支付。而更有名的例子，中民投美元债因有建行香港分行提供SBLC备用信用证，已于年6月由建行完成兑付。
那我们聚焦地产的备用信用证发行架构。银行为什么愿意提供备证，让房企发债？需要房企提供什么呢？
其实备用信用证，在发债的过程中，把利率定价的中枢从房企转移到银行，自然大大提升了债券的信用等级，相应的银行也承担了房企的信用风险。所以中间的风险差异，自然会有一个备用信用证的开证费。这个开证费要考虑本身银行和房企的利差，也要考虑房企对这笔融资的需求程度。
另外，既然是银行提供额外增信，按照银行的管理逻辑，自然是要企业增加抵押物。这一方面，房企跟做普通的开发融资一样，要提供自己的抵押物，比如土地或者在建工程的抵押，而且当前的市场环境下很有可能抵押率控制在50%以下。甚至房企向银行提供其他的增信，比如存单质押、股权质押，也是有可能的。这样，房企依然承受了较高的发行融资成本。
我们看到，当前浙商银行跟卓越的合作已经落地，目前在推进的房企有新城、旭辉、碧桂园、远洋，究竟为什么是浙商银行做这个业务？为什么会选择以上这些房企？
我们在这里做个推断。首先浙商银行在备证美元债发行方面有充足的经验，年以来就有6单备证美元债成功落地。其次，浙商银行一直擅长资本市场业务，比如并购基金、双创贷款、投顾贷等，而且积极尝试。总体上，浙商银行在投放地产行业的占比仅有12.52%，年的地产不良率仅有0.09%，风险控制能力强，有条件推进地产的标准化业务。
而之所以选择以上的房企，我们可以看到除了远洋属于混合所有制企业，其他的几家都是优质民企，且大部分都有较好的商业资产，本身风险可控。在国企融资相对顺畅的背景下，头部民企能提供较好性价比的融资，也能控制潜在风险。毕竟天津物产和中民投的违约，对当年银行做备证发行的积极性有很大影响。
那在这样的背景下，我们投资人应该如何看待房企备用信用证美元债发行呢？
首先我们明确一点，除了卓越的发行已经落地，其他几家房企的备证发行都在审批，而且存在不确定性。另外，通过备证发行美元债，也是会占用房企在银行的授信额度。所以我们不能一味只看到备证发行的利好。
其次，我们也要看到，通过备证发行美元债，大概率房企要提供新增抵押物，甚至存单质押，而且有一定的开证成本，实际上最终的融资成本并不低，而且提供了实际的抵押物，最终净额的筹资性现金流会低于预期。
但是，我们要看到，目前美元债成功发行，特别是民营企业的发行，是对市场信心有多么大的提振，对本身企业的外在形象很大帮助，也充分释放了积极信号，也保住了美元债借新还旧的额度，这些积极意义，是十分大的。
那专家您能给我们详细解释下备用信用证美元债发行对房企的利好吗？
整体上看，房地产公司，特别是民营地产公司，当前最大的问题就是资金缺口，一方面销售走弱伴随严格预售资金监管，偿债资金没有补充。另外一方面，年对应年疫情放松流动性的那波债务的到期，所以在当下，能够新增公开市场融资，是一件非常重要的事情。我们看到去年年底，交易所和银行间市场交易商协会都释放善意，给予碧桂园、龙湖、旭辉等民企额度，也在一定程度上打开了借新还旧的限制。
而美元债领域，即使是额外增加备用信用证的增信，仍然是以结果导向，只要能发出来，就肯定有利好。而且银行挑选的地产主体，也体现了银行的支持意愿和判断逻辑。只是，当前落地的只有卓越一单，所以建议投资人紧密跟踪后续。
那这算不算您之前提到的，融资放松惠及民企的信号呢？
银行通过备用信用证支持民企，民企美元债最终发行，都是好的信号，而且是把授信领域的利好和资本市场融资的利好相连接，也说明了在郭主席强调“地产泡沫化金融化趋势得到根本扭转”，刘鹤副总理在金稳会表态之后，实际的利好推进。
当然，目前只有卓越一单落地，其他企业落地，肯定存在这样那样的阻碍，整体上房企的融资成本依然很高，银行也依然需要抵押物。所以这个事情本身还是信号意义，实质利好还要看最终落实的情况。所以我建议投资人保持谨慎乐观。
那在当前的政策环境下，您觉得边际放松的趋势是怎样的？
我一直以来的观点，都是调控周期和融资周期同步，包括年之后调控放松，就伴随着年初地产公司债的放开。从年初以来，调控政策边际确实放松，特别是从利好有限的低层级城市首付比例降低，到二线城市，比如哈尔滨、郑州、青岛、福州的限购或限售政策打开，且没有出现政策一日游现象，已经体现了边际的利好。当然这种利好目前的实际力量是有限的，也尚未对地产基本面产生支撑，但是融资上的边际利好，从去年年底的发债额度，到后续的并购融资，再到目前备用信用证美元债发行，都有一定支撑。
所以我不建议大家忙碌乐观，一股脑股票债券都投入进去，但是也不能对政策做太多的负面预判，一定要顺着政策的思路去看政策的效果。目前浙商银行备用信用证，可能是一家银行的几笔业务，但是如果后续能实际落地，对市场的信心提升，都是有很大帮助的。建议保持谨慎乐观。
感谢专家！专家的分析，让我们对备用信用证有了初步的认识，也让我们了解了借助备用信用证发债的架构、成本。房企通过备用信用证发行，目前只有卓越一单落地，让我们紧密
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