本周公布了1-5月的地产销售百强数据。我们发现，整体上看，百强销售环比回升5.6%，但是单月同比降幅为59.4%，相比4月有所扩大。回望5月，各种政策放松和利率下行，构成了许多行业层面的实质利好，但是也有许多大中型房企，在5月出现展期。
面对即将到来的年下半年，投资者们都把注意力集中在了“地产销售能否回暖”这个问题上，认为销售回暖是接下来行业修复和企业持续经营的关键。
我们邀请了嵩山论市的专家，与您一起探讨究竟何时可以真正实现销售回暖、销售回暖与行业复原之间究竟是什么关系，并一起预判地产行业下半年的走势。
主持人：这周刚出了5月份的地产销售百强数据，我们发现，5月份数据相比4月环比有所回暖，但是单月同比降幅却有所扩大。与此同时，全国层面调控放松在进一步推进，青岛黄岛区全面取消住房限购，西安也将对非户籍人口购房的社保要求从5年降到2年。您是怎么看待5月的销售数据，能否与我们分享一下您发现的数据中隐藏的细节呢？
首先，5月数据确实环比上有所好转，但是好转幅度只有5%，只能说没有进一步恶化。而且从数据中我们也可以发现，销售回暖虽然是整体上的表现，但是企业和城市之间的分化在进一步加大。三四线城市在5月的销售表现普遍不佳，体现出了需求明显的收缩。而一二线城市中，也有较大分化，成都环比下降24%，杭州环比下跌11%，而之前更早推出政策的青岛、南京、苏州等城市，环比都有所回升。整体上看，虽然地产销售景气度仍然低，但是确实形成了止跌企稳的整体格局。
主持人：那您对6月份地产销售的预判是什么，政策是否会进一步落实和生效呢？销售数据是否会进一步得到改善？什么类型的企业会受益最大呢？
6月份的环比改善趋势会持续。因为年上半年的销售基数都比较高，初步判断今年6月的单月同比增幅仍然比较弱，但是环比增长会有比较大的增幅。
而6月份会有更多调控政策放松。我们之前预判的调控放松向一线城市推进，这几天也在广州得到了进一步的验证。而上海6月1日恢复正常秩序，接下来房地产市场肯定会迎来一波反弹。这一点我们之前在《疫情下的上海楼市》一文中也有所讨论，欢迎感兴趣的朋友点击下方链接。
而政策的落地肯定是存在一定时滞的，我们也发现各地推出调控放松的新政后，首先提升的就是楼盘的来访量，但是转化率的提升将需要一段时间。而目前看，所有的放松政策并不是单独存在的，调控放松政策与按揭优惠政策要形成合力，这种合力的效果也会在6月份得到明显的体现。
说起受益的城市或者企业，按照现在的趋势，购房人群进一步向大城市集中，城市潜在的发展空间和就业机会的差别，会最终影响该城市长期的楼市走势。而在具体城市中的表现，中高端改善型的楼盘，将成为接下来回升的重点，特别是经历过疫情静态管理的上海等城市，会一次性释放出较多的改善型需求。相应定位改善以及布局在经济景气城市的企业，会有所受益。
主持人：那既然6月份的环比改善是在预期之内，换句话说，5月是地产销售的低点。那么是不是下半年，地产行业的景气度会有明显恢复，地产公司的表现也会明显改善呢？
我认为，数据上的销售回暖，只是地产行业修复的一步，并不能代表企业经营性现金流的改善，更不能得出结论说整个地产行业景气度明显回升。
以5月份的数据看，5月数据中，很明显可以看到企业的分化，带动5月环比销售改善的，主要是国企央企和头部民企，对于去年销售百强中的许多民企，并没有明显的销售改善。整体上看，百强平均销售降幅在50-60%之间，而中海、华润等央企地产公司和滨江这样的优质民企，同比降幅在30%左右，甚至地方国企开发商的代表越秀，实现了单月同比正增长。
主持人：那您觉得，销售数据的好转，和真正的地产行业景气度回升，中间还差了哪些步骤呢？
在我看来，真正的行业景气度回升，一定是需求、供给和预期三方面都得到了改善。
从5月份的数据看，环比的销售改善，是缺乏供应基础的，企业推盘意愿十分低。这当然有疫情的影响，导致北京供应环比下跌95%，上海几乎是零供应。而二线城市来看，合肥和杭州的供应也有所下跌。很多房企新推盘项目较少，很多在售项目是很早就拿到预售证的项目，尾盘去化滞缓。
而5月份的拿地，就更加乏善可陈，本月进行的集中供地，成交也遇冷。比如济南5月集中供地推出31宗地，流拍14宗。福州第二轮集中供地推出19宗地，其中10宗底价成交，3宗流拍，也让市场认为福州的调控放松利好并未传导至拿地端。
拿地是综合反映企业对未来销售的预期和与资金面的判断，在当前的时间节点，虽然销售端和资金端的政策不断放松，但是大部分民营地产公司仍然对未来缺乏信心，所以拿地不足。这势必影响大部分企业在下半年乃至于年初的推货。
主持人：按照您的说法，拿地是综合反映了对销售和资金的预期。那5月的政策改善，是否对这两个领域有所惠及？销售端和资金端的政策利好能否形成合力呢？
从目前看，中央确实有意向推动销售端政策和资金端政策利好叠加，让政策形成合力。这一点一方面也是推动企业积极加快货值去化，另一方面也是鼓励银行加强对地产领域的支持。
我们曾经讨论过，房企融资正常化的一个前提，就是银行体系的系统性风险和地产风险剥离。
在目前看来，高层认为“房地产金融化、杠杆化的趋势得到了根本扭转”，并开始鼓励银行从开发贷等方面支持企业，保持环比开发贷投放规模增长。而另一方面，央行也再三强调，金融机构应当区分企业集团风险和项目风险，就是为了让银行减少对于项目段存量管理过于严苛的资金监管，以及对相对表现弱势主体的优质项目继续放款。不过从目前来看，大部分新增的开发贷额度，还是主要进入到国企开发商，毕竟大部分民企开发商已经接近1年没怎么拿地，也缺乏承接开发贷的项目。
主持人：那按照您的结论，六七月份的销售数据回暖，并不能代表全行业的景气度回升。那您觉得，应当继续观察什么指标，来跟踪景气度的回升呢？
首先是拿地端，毕竟拿地是反映了企业对销售预期和对资金的排布，只有拿地回升了，销售回暖才是建立在供应的基础上，才有可持续性。
在拿地端之后，开工情况是需要跟踪的。以年集中供地的多宗地为例，截止至今年3月开工率也就是20%，大量非地产主业公司拿地，是没有开工，反而是转让、退地。开工端的持续改善，才能将地产的景气度回升传播给产业链。
在之后就是融资端的改善，特别是普通民企的再融资恢复。因为头部民企和国企央企，从去年四季度开始再融资即使金额减少，但是整体并没有停止。而普通民企，能否享受到未来宽信用的利好，能否获取到新增贷款和债券融资，是度过三季度偿债高峰期的关键。如果三季度偿债高峰期，个别企业进一步破防，让展期的战火进一步扩散，无疑对于市场信心会有巨大打击，也会影响已经展期公司还本付息的履约。
总结一下，就是真正行业景气度回暖，一定要拿地开始恢复，新开工正常化和融资利好进一步惠及民企。另外，如果行业真正景气度恢复，个体风险应当尽早出清。
主持人：根据您的判断，地产销售恢复，是否就是开启整个行业正常化经营的钥匙？是否销售恢复了，其他问题就迎刃而解？
我一直以来的观点，都是地产行业面临三重压力，需求收缩、供给冲击和需求转弱。而目前市场上喜闻乐见的“5月销售环比改善”，仅仅是需求收缩的细微好转，供给端仍然是严重不足，而且当前供应的货值很多是难以去化的尾盘。在这样的背景下，购房者和金融机构的预期，自然难以得到修复，行业的良性循环也没有开始。
根据当前政策的判断，窗口指导的重点就是区分企业集团风险和项目风险，也强烈要求银行加大开发贷投放。这一点也可以从这周银行向央行报送65家房企的风险敞口得到印证。虽然从年银行年报可以看出来，对公的地产贷款是不良贷款提升的主要来源，但是整体上不良率仍然在可控范围内。尤其是在现在资产荒的背景下，开发贷成为未来信贷资金的重要投向。这一点可以参考我们之前的周报《资产荒，地产慌？》，详见下方链接。
在债券市场层面，无论境内还是境内，三季度都是到期高峰，7月和8月境内外地产行业债券到期压力都超过亿元，很多房企更是迎来集中到期。如果比拼销售回暖的速度和债券到期的速度，那肯定是销售回暖来不及拯救债券到期。所以，接下来房企分化会进一步加大，预计个体风险出清尚未结束。
地产行业景气度提升，是一个长期的过程，销售数据的改善、预售资金监管的优化和企业履约还本付息，都是一个正常行业持续经营的必备条件。
感谢专家！5月的销售环比改善，让市场恢复了一些信心。虽然真正的行业景气提升仍然在路上，但销售回暖并不是遥远的地平线。未来的调控政策，也会针对买房者的购房资格、购房能力和购房意愿进行放松，并结合融资工具的使用，让行业的需求、供给、预期得到改善。
本周嵩山论市深度访谈，即将结束，感谢您的收听，期待下周与您相会！
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